Crece la tendencia de emprendimientos de usos mixtos

29-08-2018

Los emprendimientos de usos mixtos son una de las tendencias más fuertes del mercado inmobiliario. Los shoppings, centros comerciales y locales encuentran su sitio dentro de esta modalidad. IRSA, uno de los principales players en este rubro, arranca el año con novedades que apuntan en esta dirección. La empresa compró un predio de 78.000 metros cuadrados (m2) en la localidad de La Plata, provincia de Buenos Aires. Allí desarrollará un proyecto que incluye la construcción de un espacio comercial premium, un sector residencial, edificios de oficinas y un hotel. Se trata de una apuesta fuerte y desde la firma cuentan que la adquisición se concretó por US$ 7,5 millones y sumará una inversión directa de US$ 130 millones, incluida la de los locatarios. El centro comercial tendrá marcas locales, como es modalidad habitual en los centros comerciales de IRSA en el interior. “Este emprendimiento reproduce experiencias internacionales de proyectos de usos mixtos que combinan oficinas con viviendas, y áreas comerciales con entretenimiento y gastronomía. En esta nueva etapa del retail, la gente busca la experiencia de ir a un espacio comercial y no solamente ir de compras”, afirma Daniel Elsztain, director del negocio inmobiliario del grupo. “Los nuevos shoppings tienen el desafío de ofrecer experiencias para el consumo. Se empiezan a desarrollar espacios para el consumo gastronómico que brinden productos más gourmet, mayor presencia de espacios verdes y una combinación de shopping con resort”, afirma Santiago Tarasido, gerente General de CRIBA. Como ejemplos, cita el Centro Comercial Nordelta o el Polo DOT, que sigue creciendo. En el interior del país, Grupo Libertad (propiedad de la firma francesa Casino) avanza con una estrategia dual: hipermercados y centros comerciales para ofrecer una experiencia de paseo y compras integradas. Diego Sabat, director de Legales y RR.II.del grupo, describe la propuesta desde un eslogan que hace hincapié en el disfrute, ya que los emprendimientos incluyen moda y entretenimiento, opciones de gastronomía, alimentos y bebidas, productos para el hogar y servicios. “Apuntamos a un público cuya base principal es la familia media típica del interior del país y queremos ofrecerles la posibilidad de que puedan encontrar todo lo que necesitan en nuestras sucursales”, afirma.

Para este año, Libertad planea mejoras para la mayoría de sus centros comerciales y también está ampliando cuatro en capitales del interior. “Tenemos identificados mercados con potencial para nuestros activos y estamos en la etapa de definición de prioridades de los nuevos proyectos a desarrollar”, explica. En los últimos cuatro años el grupo ejecutó 15 proyectos de transformación en los que optimizó la superficie del salón de ventas del hipermercado y amplió los locales, con una inversión de US$ 40 millones. Destaca los últimos cuatro proyectos: en 2016 se inauguraron las transformaciones de pequeña galería a shopping en las ciudades de Resistencia y Salta, y en 2017 las expansiones en los shoppings de San Juan y Rivera Indarte en Córdoba.

Al hablar de las zonas, Sabat explica que Libertad analiza caso por caso, de acuerdo a la provincia y la ciudad. Aclara que si bien las ciudades de más de 300.000 habitantes tienen mayor potencial, en plazas más pequeñas también se tiene en cuenta la ubicación, que muchas veces es determinante. La estrategia de mejorar la propuesta al cliente se basa en un mix de locatarios que ofrezca todas las alternativas. Hoy, la empresa tiene 1200 locatarios en 15 centros comerciales, de los cuales 700 generan ventas que el grupo utiliza para comparar los rendimientos de cada rubro, categoría y marca para analizar las tendencias y mejorar la oferta. “Los precios fijos siguen un aumento similar a la inflación y las expensas suben algo más, principalmente por efecto de los aumentos en los servicios. Por eso, nos esforzamos por generar acciones comerciales que permitan que los locatarios puedan realizar ventas que superen a la inflación”, plantea.

Locales que agregan valor

Muchas veces, incorporar locales comerciales en los desarrollos es una estrategia que suma. Así lo entiende Néstor Curland, arquitecto y director de Zentrum Developers: “En líneas generales, nuestros desarrollos se ubican en esquinas, lo que representa un beneficio para este tipo de unidades, dado que garantizan una doble vidriera y, de este modo, una exposición y visibilidad mayor”. Según asegura, prioriza el diseño de doble altura, lo que le da mayor amplitud y protagonismo al espacio. “En nuestro caso, los locales comerciales jerarquizan a nuestros edificios. Priorizamos un diseño alineado con la estética del desarrollo y que dé lugar al desembarco de espacios gastronómicos que representen la oportunidad de agregar valor y servicios a los inquilinos del inmueble y de sus alrededores, principalmente para aquellos inversores que tienen la unidad destinada a alquileres temporarios”, explica. Y agrega que, para los inversores, la posibilidad de contar con emprendimientos con este tipo de propuestas mixtas es muy atractiva. “Nuestro modelo de negocio contempla ofrecer a los inversores obtener la rentabilidad anual durante el proceso de construcción hasta su posesión”, sostiene Curland. Afirma que los locales generalmente mejoran la incidencia, dado que su valor de venta es mucho mayor que el valor del metro cuadrado de una vivienda. Se estima un retorno de inversión del 5 por ciento anual en dólares para el inversor en locales comerciales. Para el desarrollador, el corredor norte sigue siendo muy sólido para el desembarco de emprendimientos mixtos por su proximidad a arterias de mucha circulación como Av. Del Libertador, Av. Cabildo, Juramento, y estaciones de tren y subte. Palermo Hollywood, afirma, es otra zona ideal para el desarrollo de locales comerciales, principalmente gastronómicos, como consecuencia del desembarco de hoteles boutique. Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, señala que hay muchos factores a tener en cuenta para determinar el valor de los locales comerciales. Además de la ubicación dentro del barrio, es importante considerar el tamaño de la vidriera, ancho y alto, y su superficie en planta baja, ya que no vale lo mismo la superficie de un local en una planta baja que la de un primer piso y mucho menos la de un subsuelo. Además, afirma que hay zonas en Capital que ya están asentadas, como Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Belgrano, pero también comienzan a aparecer barrios atractivos, en pleno crecimiento residencial y, como consecuencia, comercial. Villa Urquiza, sostiene, es un ejemplo perfecto. Allí hoy se pueden ver edificios ubicados cerca de las zonas de fácil acceso y comerciales que incluyen unidades de vivienda y locales en sus plantas bajas.