Comprar en pozo: por qué puede ser un buen negocio

11-04-2019

Incluso en un contexto inflacionario y post devaluación, el mercado del real estate sigue generando oportunidades de inversión. Así lo demuestran las obras que hoy se venden desde el pozo. El impacto que generó la devaluación del peso en el valor, en dólares, del metro cuadrado, generó el costo de construcción más bajo en los últimos siete años. Por esta razón entrar a los proyectos en sus primeros momentos puede ser una buena elección.



Los desarrolladores perciben un aumento en el interés por los proyectos inmobiliarios, aseguran que la gente vuelve a invertir en el sector gracias a que el valor en dólares de la construcción es más bajo de lo que estuvo durante los últimos años. "Había una percepción de un costo muy alto incrementado por el precio de los lotes (que también son altos) y lo que vemos en este momento son inversores que nuevamente, por lo menos, están averiguando y viendo la posibilidad de entrar al mercado inmobiliario, a la inversión pues parecería que de nuevo hay un spread en dólares entre los valores de costo y la venta", describe Luis Guido, director de Grupo Idea Desarrollos (GRID).



Se espera que este boom se potencie con el anuncio del boleto digital, una herramienta que abre la opción de comprar desde pozo a familias especialmente. Si bien no existe un crédito hipotecario para viviendas aún no construidas, con este boleto -que será ingresado al Sistema Nacional de Acreditación de Documentos Inmobiliarios Privados- los compradores pueden actuar como inversores de lo que será su vivienda y los desarrolladores tendrán un financiamiento a una tasa menor.

"Con la caída de los costos de construcción a moneda constante, las rentabilidades vuelven a ser atractivas. Hablamos de tasas del orden del 30 por ciento o más. Si a esto sumamos que la actividad comercial en general se ha reducido, podemos concluir que para desarrollar o comprar siguen siendo convenientes las unidades pequeñas de uno, dos o tres ambientes, de hasta 80metros cuadrados. En primer lugar, porque son las de mayor demanda de quienes las buscan para la renta y, en segundo lugar, porque los montos de las cuotas se hacen más accesibles", observa Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments. Según los expertos, éste es un momento inmejorable para este tipo de inversiones, debido a la brecha que dejó la fuerte devaluación entre los costos de construcción en pesos y los precios de las unidades en dólares. "Estas situaciones son usuales dentro de los ciclos económicos pero no duran mucho tiempo. Históricamente, el peso termina por alcanzar al dólar y nuevamente volvemos a ser caros en la moneda estadounidense. Además, los ciclos de este tipo han demostrado que los precios en dólares de las propiedades pueden sufrir leves ajustes a la baja pero que se acomodan rápidamente, siendo la curva siempre hacia arriba. Por todo esto, quien cuenta hoy con dólares puede hacer una gran diferencia invirtiendo en un proyecto de pozo que se paga en pesos y, que una vez terminado, cotiza en dólares", enuncia Antonio Pécora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios. Para Ari Milsztejn, titular de G70 Desarrollos, de Rosario, "el mercado marca una tendencia en la que comprar en pozo se hace muy atractivo por lo dicho y porque se agrega el financiamiento propio de los desarrolladores. Para entrar a comprar un departamento de un ambiente se necesita entre US$18 y 20.000, por ejemplo".



"Hoy se observa una leve baja en el precio de los nuevos emprendimientos por lo que es un buen momento para capitalizar esta baja temporaria. Estamos en el costo más bajo de los últimos años. También hoy estamos encontrando más flexibilidad para pagar debido a los créditos bancarios destinados a estos proyectos. Hay unidades a las que se puede acceder aportando un 10 por ciento del valor de la unidad, cuotas relativamente chicas durante la construcción y al momento de escriturar se cancela el monto restante con un crédito bancario que ya está acordado", describe Victoria Dennin, gerente de emprendimientos de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.



En cuanto al financiamiento, Ricardo Mataloni, director Comercial de Vitrium Capital, cuenta que "en la Argentina el inversor busca más visibilidad para acceder a un costo a precio cerrado. Hemos desarrollamos hace tiempo en el país con un esquema de precio fijo en dólares, anticipando un 40 por ciento y luego financiando el saldo durante la obra con cuotas fijasen dólares. En Uruguay tenemos un esquema de financiamiento más flexible. Allí, el cliente proporciona un anticipo del 25 por ciento, luego tiene un 25 por ciento en cuanto a avance de la obra y luego el 50 por ciento contra la entrega".





En cambio, Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, cuenta que "normalmente se abona en el orden de un 30 por ciento del valor de lo adquirido y se financia el resto en el plazo de ejecución del proyecto. En nuestros productos intentamos entender las necesidades del inversor y poder armar planes a medida. En muchos casos también se compra de contado a fin de fijar el valor total de la inversión y no sumar el costo de financiación a la misma".



Uno de los cuidados que hay que tener, es saber bien en qué tipo de plan de pagos se está entrando. "Hoy es más claro un contrato de precio cerrado que uno ajustable por la inflación. Seguramente, si uno tiene un contrato que ajusta por inflación va a tener una relación parecida que la que va a mantener con las fluctuaciones del dólar, ya que quien se compromete a pagar todo en dólares está sujeto a la variación de la cotización de la divisa y quien paga con pesos más CAC está sujeto a la evolución de este índice que refleja la inflación de la construcción. En el largo plazo se encuentran", aclara Miguel Ludmer, director de Interwin.



Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, pone el acento en que "a diferencia de los créditos hipotecarios, entrar en pozo de modo tradicional tiene una tasa de 0 por ciento de interés, aunque la financiación es más corta, pues equivale a los 24 meses en que tarda la construcción del emprendimiento".



"Esta es una buena opción, está recomendada para quién tenga cierta certeza de que su flujo futuro de ingresos va a alcanzar a cubrir el costo de la compra, ya sea asalariado o autónomo, de una clase u otra. Claro que con la inflación los costos de las cuotas irán aumentando, pero el flujo de ingresos también, y en general la inflación de la construcción es sensiblemente menor que la inflación general", agrega Ezequiel Chomer, director del grupo que lleva su apellido.



Claramente, el beneficio de comprar desde pozo es económico, tal como lo explica Néstor Curland, director de Zentrum Developers: "la diferencia de valor entre la compra inicial y la valorización del bien adquirido al finalizar la construcción ronda el 30 por ciento en dólares. Esa es la renta proyectada directa, pero si se toma en cuenta la financiación que otorga la desarrolladora, el beneficio es mayor".



"Adicionalmente, quien busca construcciones desde el pozo sabe que está comprando una unidad que se acomoda a la demanda del mercado. Por ejemplo, últimamente se observa una demanda mayor de espacios comunes, es decir proyectos con SUM y pileta, entre otros servicios y no es tan fácil encontrar estas comodidades en edificios de más de 10 años de antigüedad", suma Dennin.



Rentable y seguro

Esperando que el mercado vuelva a tomar movimiento a partir de abril, Imach aconseja optar por invertir en zonas que cuenten con buena proyección. "Aquellas que aún no son altamente requeridas pero que lo serán en un futuro cercano. Buscar nuevas localizaciones y alternativas de inversión es una función elemental de todo desarrollador", dice.



En contraposición, Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, considera que existen oportunidades en zonas premium donde hoy se puede acceder desde pozo, pero quizá no hubiera sido posible antes o si estuvieran terminadas. "En Barrio Norte y Recoleta hay proyectos con costos del metro que rondan los US$3500. Esos mismos metros una vez entregados pueden valer US$4500 dólares o más", dice.



Entre las ventajas, además de la financiación (está ligada a lo que dure la concreción del proyecto) y el reciente boleto digital, también está la posibilidad de "abrir a que más personas puedan acceder a comprar una vivienda solo dando un anticipo y luego pagando en cuotas. Además está la facilidad de reposición, pues se está accediendo a una vivienda a estrenar. Por último, en términos generales, para algunos resulta ser un ahorro o un refugio de valor y una alternativa de inversión. La experiencia ha demostrado que los que apostaron a refugiarse en ladrillos han obtenidos buenos resultados en cuanto al rendimiento", observa Santiago Gómez Carrillo, gerente comercial de TGLT.



"Lo importante es saber leer el mercado e invertir en los productos de mayor demanda según lo que esté pidiendo el mercado en caso de querer revender. Aquellos que buscan una renta se sugiere buscar unidades que no generen grandes costos de mantención y para el caso de los lotes tener presente el valor de venta actual de la zona de incidencia para no pagar algo con entrega posdatada a valor de mercado actual", explica Mazzei.



A esto hay que agregar que este tipo de financiación facilita mantener el ritmo de las construcciones. "Es un sistema en el que los propietarios se convierten de alguna forma en socios de esta inversión y, al ser al costo, se benefician con la revalorización final que tiene el producto", aclara Jorge Von Grolman, Gerente Comercial de Eidico.



Lo que falta

Hasta hace uno días los desarrolladores reclamaban la apertura de créditos hipotecarios para la compra en pozo, pues al no existir préstamos para este tipo de transacciones las posibilidades quedaban limitadas al segmento ABC1 o a quienes tenían una entrada de dinero que se vaya emparejando con la inflación. La irrupción del boleto digital llega para revolucionar este mercado y abrirlo a más personas, un intento de equilibrar las oportunidades pues los créditos hipotecarios están en su momento más bajo desde que inició la gestión actual.



De este modo, "se podría lograr que la gente pueda acceder a su vivienda de manera más natural, como en algunos países de la región como Chile o Perú, y todos los países desarrollados -opina Gabriel Lubelski, socio de Avalon-. Otros de los beneficios es para los bancos: éstos podrían cumplir con su rol de financiar a los desarrolladores y, al mismo tiempo, asegurarse de que el comprador que cumple durante la obra es un cliente confiable que no va a querer perder".



Con la mirada en el otro lado de la moneda, Von Grolman señala una de las desventajas de comprar en pozo. "Por el corto plazo del plan de pagos, las cuotas por lo general son elevadas. Esto no reemplaza a un crédito, ya que éstos son a mayor plazo y con cuotas que equivalen en muchos casos a un alquiler", dice, cuando aún no se tienen datos de cómo impactará el boleto digital.



A su vez, uno de los miedos de quienes no se deciden a comprar desde el pozo es que la obra quede a medio terminar y perder la inversión. Para los especialistas hay modos de prevenir esto: "invertir en emprendimientos con desarrolladores de confianza y empresas involucradas que manejen sus negocios con seriedad, contar con una buena inmobiliaria que garantice la transparencia de la operación, informarse bien sobre toda la oferta inmobiliaria, no hacer compras apresuradas", aconseja Lorenzo Raggio, CEO de aestrenar.com, el portal de emprendimientos en pozo, obra y terminados donde el usuario puede buscar, comparar, elegir y asesorarse con especialistas.



Por su parte, Jorge Fernando Moscatelli, director de la desarrolladora BCMP y la inmobiliaria Situar, recomienda "no optar por los fideicomisos al costo. Recomiendo comprar a precio cerrado, ya sea en pesos ajustables por inflación o en dólares".