¿Qué mirar de una unidad para saber si se revalorizará?

26-08-2019

Comprar una propiedad no es una decisión que una persona toma de un día para el otro. Como en otras situaciones de la vida, la primera impresión cuenta pero la clave pasa por no encandilarse con la unidad en la primera visita. Por eso, revelar qué características generan que un inmueble sea más vendible o que tenga mayor potencial de revalorización es fundamental. La primera cuestión a determinar es el motivo de la operación y qué uso se le dará a la propiedad. No es lo mismo analizar variables de un piso que se compra para alquiler que uno que se habitará, en este último caso directamente relacionado con el estilo de vida quien analiza adquirir la propiedad. "Cuando alguien decide comprar un departamento para vivir, prioriza algunos requisitos por sobre el precio. Es decir, si le gusta la zona. En estos casos, el departamento produce un efecto de enamoramiento donde el cliente ya se imagina viviendo allí. Eso hace -no en todos los casos- que los otros factores sean menos relevantes por lo tanto su techo de oferta puede incrementarse", explica Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

En cambio, si se trata de una operación que fue pensada como inversión la lógica que domina al momento de concretar la operación es la del mercado. Para clarificar el panorama estas características podrían dividirse en tres grandes grupos, las que están vinculadas con la unidad, con el edificio y con la localización del inmueble.

Para Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers la localización es una de las principales características a la hora de buscar un inmueble que pueda defender bien su valor. "En una ciudad como Buenos Aires la ubicación es un tema fundamental. Otra característica importante es la proximidad del inmueble con las vías de circulaciones rápidas. Los buenos accesos a los medios de transportes también merecen un párrafo aparte. En estos tiempos en los que el uso del vehículo particular se convierte en un obstáculo estar ubicado en las cercanías de ejes o rutas principales es un factor determinante. La cercanía con el metrobus o con el subterráneo, también. Todos aspectos claves para la revaluación de cualquier unidad", explica el broker.

Otro punto que eleva la valuación de un inmueble es la oferta de servicios comerciales que brinda la zona. Cuanta más diversa, mejor. La presencia de supermercados, farmacias, buenos colegios u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes e incide en la decisión de compra. También la oferta gastronómica de la zona, los espacios verdes, la oferta de centros de actividad deportiva y esparcimiento.

Las vistas abiertas

Para Dina Crusizio, directora de la División Residencial de L. J. Ramos de Recoleta la ubicación de la unidad dentro del edificio también tiene una vital importancia. "No es lo mismo un departamento al frente que un contrafrente. Las unidades que dan a la calle suelen tener mayor valor, al igual que las que se encuentran entre el 4° y el 10° piso. En la actualidad, la ventilación, las vistas abiertas y los balcones aterrazados son factores tan importantes como el valor de los impuestos y servicios que abona cada departamento", cuenta la especialista.

Según Tomás Seeber, director de RG Montes divide en dos los factores que ponderan el valor de un departamento: "aquellos que no se fabrican, es decir están o no están, como por ejemplo la ubicación, luminosidad, la vista y el diseño de la planta. Por otra parte, están aquellos que pueden generarse con inversión del propietario, del consorcio o del Estado", relata. Está claro que los primeros son los más importantes porque si no están, no hay solución posible. Entre los más buscados está la luz natural: en este punto la premisa es cuantos más ambientes tengan buena luz, mayor potencial de defender el valor. Y por lo general, este factor tiene relación directa con la altura en el que este se encuentra. A más altura, más luz, y a más luz, más posibilidades de comercializarse a valores más elevados. Seeber amplía que "las unidades con vistas a zonas verdes, ya sea a plazas o a pulmones de manzana con jardines suelen tener valores más altos. Algo similar ocurre con los departamentos emplazados en pisos altos y sobre avenidas, que permiten tener visiones urbanas más amplias. Estas características aportan un intangible clave para la valorización".

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La orientación del inmueble es otra característica a observar. Las viviendas que dan al Sur no son beneficiadas por las bondades que ofrece el sol entre otoño y primavera y, además, suelen sufrir más fácilmente de humedades. Para quienes prefieren el sol por las mañanas, la mejor opción son las propiedades que miran al Este. Mientras que quienes desean el sol por la tarde, deben buscar las orientadas al Oeste.