Cuarentena: Aumenta el interés por los departamentos con espacios al aire libre

21-06-2020

El aislamiento social, preventivo y obligatorio por el Covid 19 hizo que los argentinos valoren más los espacios abiertos en el hogar. Y esta tendencia se replicaría  en las búsquedas de departamentos en la ciudad de Buenos Aires e incentivó a que la demanda de unidades con balcones y Terrazas subiera 7 puntos porcentuales en abril de 2020 contra el mismo período de 2019.

De esta manera, el 63% de las personas buscan que su próxima vivienda tenga un espacio abierto versus el 56% del año pasado, de acuerdo con un informe de MercadoLibre Clasificados.

Este incremento se da a pesar de que el precio promedio de los departamentos con terraza o balcón es más elevado. Por caso, el 82% de los departamentos que valen más de U$D 500.000 tienen terraza contra un 36% en los que cuestan menos de U$D 50.000.

BARRIO POR BARRIO

Según el análisis realizado por la plataforma, Palermo, Caballito y Belgrano son los barrios con edificios con balcón o terraza más demandados. Sin embargo, Puerto Madero, Belgrano y Mataderos tienen espacios abiertos más amplios, donde el 44% 39% y 38% de las propiedades cuentan con dichos ambientes con más de 10 metros cuadrados, respectivamente.

En el barrio de San Nicolás, el 62% de los departamentos no tienen terraza o balcón, mientras que en Villa Lugano el 55% no cuenta con espacio abierto y en Retiro el 47%.

“Hemos detectado un cambio en el comportamiento de los usuarios. Observamos una clara tendencia de búsqueda que tiende a las propiedades con espacios abiertos, probablemente vinculada a estar más tiempo en el hogar como consecuencia de la cuarentena”, afirmó Juan Manuel Carretero, gerente de Clasificados para Argentina de Mercado Libre. En cuanto a los valores de publicación en el sitio, Carretero dijo que, entre Enero y Abril, se mantuvieron casi estables con una caída de tan sólo el 1% aunque las inmobiliarias están hablando con dueños de departamentos y de emprendimientos para readecuar precios a la baja, aunque el porcentaje dependerá del tipo de producto y su ubicación.

Por último, consultado acerca de si se bajaron muchos avisos de la plataforma durante la cuarentena, el ejecutivo dijo que hubo una caída fuerte en la cuarta semana de marzo sobre todo de profesionales independientes, pero mantuvieron el 99% de oferta de inmobiliarias. Igualmente indicó que dada la duración de las publicaciones gratuitas (60 días) quizás algunos profesionales las dejaron caer y no la volvieron a publicar inmediatamente porque no se pueden mostrar departamentos o quizás están en tratativas con los dueños para poner un nuevo precio.

UNA OFERTA CODICIADA

 En tiempos de aislamiento, las zonas comunes de los edificios como por ejemplo los salones de usos múltiples perdieron encanto, pero en paralelo ganaron protagonismo las unidades con espacios al aire libre: desde terrazas hasta patios internos. Es que los balcones se volvieron el punto de contacto con el afuera: con la vitalidad de la luz solar y con los vecinos. Son la posibilidad de mirar el cielo, de recibir una brisa fresca en la cara. En este contexto, esta extensión hacia el exterior aumenta su auge, pero qué sucede con su valor.

“Esta es la revancha de los balcones, porque hasta acá los compradores te pedían que le descuentes esos metros cuadrados de las dimensiones totales de la unidad o que no se los cobres el mismo valor”, relata Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. Y no es el único, a casi todos los representantes del sector les sucedió. Igualmente, para Rafael Baigún, cotitular de Baigún Operaciones Inmobiliarias, “los balcones siempre fueron un elemento de venta. Hay departamentos que son muy difíciles de vender por no tenerlos. Hoy, con la pandemia, las áreas de usos múltiples se complicaron, por eso tener espacio propio se vuelve a poner en valor, como también los patios y terrazas. Eso sí, el patio que es buscado es el que no da al pulmón del edificio, porque se recibe todo lo que tiran los vecinos de arriba”, observa el especialista.

“Actualmente ya estamos tasando unidades por medio de videos que nos facilitan los propietarios de los inmuebles. En esta experiencia ya estamos convalidando una mayor apreciación de los espacios descubiertos, sobre todo de aquellos que se destacan en los departamentos como son los balcones terraza, los amplios patios que dan aún contrafrente, y las terrazas que se encuentran conectadas directamente a los inmuebles. Estos espacios descubiertos suelen valorizarse dependiendo también en qué proporción de metros cuadrados tiene con la superficie cubierta del departamento”, se explaya Manuel Mel,  gerente de ventas de Mel Propiedades.

“Para elegir un balcón hay que tener en cuenta como conceptos generales, la vista y la funcionalidad en base al uso que yo le quiera dar, el balcón es un ambiente más o una parte más de una vivienda como lo es el baño o la cocina, y lo que busquemos en este espacio va a tener mucho que ver con nuestras preferencias personales y el uso que nosotros pensemos le podemos dar” dice Sebastián Sosa presidente de Rimax Argentina y Uruguay.

 Claro está que algunos balcones no son muy útiles. Los de 90 centímetros de ancho apenas sirven para asomarse y muchos están invadidos por el equipo del aire acondicionado y por lo que los habitantes juntan en ese mínimo espacio.

“Para que sean funcionales tienen que medir al menos 1,20 metros. En esa medida, por ejemplo, hay zonas como Vicente López, en el que no computan FOT”, explica Salaya Romera.

 Para Eduardo Elías, gerente comercial en Capital Federal de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, “los balcones aterrazados o las pequeñas terrazas son las que más valen a la hora de tasar un departamento. No obstante, nunca el precio del balcón será mayor al del metro cuadrado cubierto, aunque si tendrá una relación determinante en el precio total del conjunto y contribuirá a defender el precio por la escasa oferta existente en el mercado”.

¿Cómo se calcula el porcentaje del valor del balcón? “Aquellos que no superan el 12 o 13% de la superficie de la unidad se venden por el 100% del precio del metro cuadrado. Ahora, los que se extienden más allá de ese número, entonces ahí sí ese excedente empieza a valuarse al 50%. Esto es lo que pasa, por ejemplo, con los patios aterrazados que pueden tener los primeros pisos” , diferencia Leandro Korn, Director de Korn Propiedades.

Por supuesto, la ubicación es un factor determinante para calcular cuánto suma un balcón al valor de la unidad. Luego, si es mejor frente o contrafrente, eso dependerá de la vista que se tenga: hay balcones que dan a un pulmón de manzana que son más lindos que los que dan al frente. “ Por ejemplo, en Avenida del Libertador, de la mano impar, los balcones que dan al contrafrente miran al río y son más apreciados que los que dan al tradicional corredor Porteño. Ahora sí tenemos un departamento con esa arteria mano par, al frente, piso alto, con balcón terraza con parrilla y vista a los bosques de Palermo y más allá el río y las costas de Uruguay, entonces, estamos en un departamento soñado” describe Cecilia Bustos, gerente de la sucursal Palermo de Toribio Achával.

PASION POR ELLOS

Lo cierto es que, en esta cuarentena, el balcón le dio a sus dueños una mayor calidad de vida. Para muchos, cuanto más grande mejor, pero éste debe conservar cierta proporción con el tamaño total de la unidad. “Para que esté equilibrado tiene que estar en un 10% de la superficie del departamento” advierte Salaya Romera.

“En cuanto a los más buscados, estos son los que dan al frente, a calles o avenidas. También ciertos contrafrentes, como los que dan a pulmones de manzana amplios, con buen asoleamiento y/o buenas vistas, ofreciendo adicionalmente mayor tranquilidad y menos ruido a los habitantes”, agrega Daniel Cohen Imach, de Step Développements.

“Los balcones que dan a avenida, si bien tienen tienden a ser más luminosos, a la vez son más ruidosos y por ende es menos placentero utilizarlos. Por otra parte, balcones con dimensiones que los hacen más cómodos, sobre calles tranquilas y con orientación este, por ejemplo, donde el sol da por la mañana son mucho más valorados”, opina Graciela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

Otra distinción es saber con qué ambiente se comunica este balcón, pues no es lo mismo si se comunica sólo con un dormitorio. “En este caso su practicidad es baja y preserva poca intimidad. En cambio, los que son contiguos al living comedor son mejores, pues las visitas pueden pasar directamente sin tener que pasar por ningún cuarto. Obviamente si el balcón es grande y puede dar a más de un ambiente, esto le aumenta el valor, ya que, además de tener buena comunicación asegura mayor luz a los espacios”, describe Mel.

            “En algunos barrios, como en recoleta, hay propiedades más antiguas que tienen una arquitectura racionalista. Una de sus características, es el plano invertido, es decir este estilo construye las habitaciones al frente y la parte social (living y comedor) hacia atrás. Por lo tanto, el acceso al balcón es por las habitaciones. Esta característica puede ser relevante o no para el posible comprador, eso dependerá del uso que le quiera dar. Si es un balcón terraza cuya forma de ingresar es por las habitaciones y el comprador está buscando ese espacio para hacer reuniones con amigos, no lo va a tener como prioridad, va a buscar lo mismo pero que de al living comedor”, relata Bustos.

“En términos generales lo que se valora es la funcionalidad del balcón: sí ese espacio es vivible. Por ejemplo, saber si entra una mesa o algún sillón de exterior para generar momentos de comidas, lectura y charlas con amigos. Un elemento clave puede ser la posibilidad de utilizar una parrilla, ya sea fija o móvil también se valoran cada vez más los que permiten pequeñas huertas caseras”,  cuenta Alejandro Schuff, director de emprendimientos e inversiones de Soldati.

Los balcones modernos, sobre todo los de las torres, tienden a ser cada vez más vidriados. “En este caso también son objeto de controversia, observa Salaya Romera, porque se les pide a los usuarios que no pongan tenders o que instalen allí un lavarropas porque eso arruina la vista del conjunto”.

Otra contrariedad de que pueden presentar los balcones es cuando son corridos y apenas nos separan del departamento vecino por un vidrio. “La solución son los separadores que se utilizan exclusivamente para ganar intimidad. Para concretar este espacio, el material que por su versatilidad y calidez se lleva todas las miradas es: la madera “, cuentan desde Cetol. También otros habitantes optan por generar un muro de cañas.

EN ALTURA

En términos generales, el valor de la unidad y por ende del balcón aumenta a medida que se sube. El incremento ronda entre el 1,5 y el 2% por cada piso que se escala, pero cuánto se puede usar el balcón o cuál lindo es, no siempre respeta esa relación. Sin dudas, los primeros pisos están más expuestos y tienen menos privacidad, por eso no son tan buscado. Sin embargo, los más altos no siempre son los preferidos. “A priori, uno tendería a creer que a mayor altura mejor vista y luminosidad por ende mejor valoración. Aunque esto es cierto, hay un tema de gustos personales: hay mucha gente que prefiere pisos más bajos para estar más integrados con lo que sucede afuera o a una altura tal que no supere las copas de los árboles. No hay algo que permita hacer lineal este razonamiento” suma Schuuff.

Las terrazas también se revalorizaron. “Junto con los balcones son objeto de deseo. Muchos buscan estos espacios para tener una barra con banquetas y hasta hay quienes colocan guirnaldas de luces para ambientarlas”, cuenta Salaya Romera.

Para patios y terrazas las exigencias son mayores. “Con respecto a los primeros, se valoran más los que tienen espacios verde. Además, hacen que el departamento sea más luminoso. Para las terrazas, se aprecian las que tienen parrilla o algún tipo de quincho, aunque sea sólo con una cubierta de cañas”,  aclara Elías.

Si se busca darle calidez a todos estos espacios, un elemento ideal es la madera. Por eso, desde la Cámara de la Madera (Cadamda), recomiendan usar baldosas deck, de rápida instalación y que viene en diferentes versiones para generar diversos diseños. Se las suele conseguir de 35x35 cm o de 50x50 cm, y se adaptan a todos los espacios exteriores.

Para completar la ambientación, la arquitecta Lucila Pauluzzi, de Consultorio Deco, aconseja “generar un jardín vertical sobre una pared lateral. Se puede colgar o amurar una malla de hierro y sobre ella colgar todo tipo de macetas, por ejemplo. Por supuesto, tener una barra, una mesa baja con sillas formando un living y las luces que le den un tono personalizado al atardecer. En cambio, si no contamos con tanto espacio, tener algunos almohadones grandes y medianos, en géneros para estar a la intemperie, es un buen recurso que puede suplantar un camastro o sillón cuando no lo tenemos”.