EN OBRA

05-07-2020

Hola a todos, muy buenos días, soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, y esta es la tercera entrega de nuestra newsletter quincenal dedicado al mundo del Real State. Empezamos con el contenido de esta edición:

Precios sin brújula

 En abril, con el confinamiento obligatorio a pleno, el número de escrituras cerradas en la Ciudad de Buenos Aires fue nada menos que siete. Y si bien para mayo el número podía subir un poco por la reapertura progresiva de las inmobiliarias, la parálisis que enfrenta el mercado  - como la economía en su conjunto – continúa. Frente a semejante caída, ¿a qué precios se cierran las pocas operaciones que hay?

Los precios de las propiedades son motivo de debate constante en el sector. Según registros del sitio especializado Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado promedio en CABA para el caso de departamentos usados se triplicó en los últimos 15 años: pasó de los U$D 750 en el 2005 a los U$D 2.100 actuales (dato de mayo último), con un pico en mayo de 2018 de U$D 2.450. En todo ese período, el dólar oficial trepó de 3 a 69 (con cinco saltos devaluatorios marcados) y el poder adquisitivo del salario en términos de metros cuadrados retrocedió fuertemente: con un sueldo promedio hoy se compra apenas la quinta parte de un metro cuadrado, cuando en el 2002 se accedía a la mitad, también según datos de Reporte Inmobiliario.

Esa realidad del mercado - agravada hoy por la pandemia - lleva varios especialistas a afirmar que los precios deberían creer mucho más en dólares de lo que lo hicieron (11% en los últimos 12 meses) para que las operaciones vuelvan a tener fluidez. En la vereda de enfrente están los que argumentan que el ladrillo es refugio de valor y los vendedores no quieren resignar precio, lo que explica la resistencia de los montos en niveles altos.

Si quién tiene dólares en la mano es rey y puede realizar contraofertas agresivas, ¿qué rebajas se validan hoy para concretar una venta? “Las pocas operaciones que cerramos fueron entre un 18% y 20% menos del valor publicado”, responde a EN OBRA, Dina Crusizio, directora Residencial de LJ Ramos, aunque aclara que hablar hoy de porcentajes “es de alguna manera imprudente porque no hay mercado”. Y completa: “Entendemos todos que la tendencia es a la baja si bien no hay compraventas suficientes que confirmen dónde están los valores de cierre”.

“Por lo general dependiendo del valor del metro cuadrado original, las propuestas son entre un 15% y 20% de descuento. Muchos acceden a esta rebaja ya que cuando salen a comprar luego de su venta consiguen el mismo descuento. El mercado tiende a moverse de igual forma”, apunta por su parte Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, “Lo que los compradores están viendo es que no pierden metros cuadrados al vender”, refuerza.

Usados y a estrenar: con dinámicas distintas

Dentro de los usados, ¿cómo es la dinámica? Mel explica que en una rueda de compras, los menos perjudicados en cuanto a rebajas son los departamentos de dos ambientes y luego los de tres, si en ambos casos flexibilizan sus precios. El que más sufre es el cuatro ambientes y las propiedades que superan los 150 metros.

Donde se nota una baja de precios es en los emprendimientos en pozo, coinciden los brokers. “Los valores en dólares bajaron: creo que los desarrolladores que tenían pisados terrenos quieren estar líquidos para impulsar nuevas construcciones”, señala Crusizio. “La gran mayoría optó por poner dos o tres unidades unidades”, suma Mel.

 Y cierra: “Hay mucho interés en proyectos en pozo, los desarrolladores están abiertos a recibir propuestas y formas de pago diferentes a las ofrecidas por los emprendimientos, ya que la prioridad es activar la venta y continuar”. El hecho de que dueños de tierra acepten nuevamente metros cuadrados como forma de pago (algo que, dice, ya está sucediendo) puede empujar proyectos con este nivel de dólar, concluye. 

                                                                                               REVISTA APERTURA, 19/6/2020