Coronavirus: como se resolvieron los casos de alquileres que se vencieron durante la cuarentena

04-05-2020

Mauro alquila en el barrio porteño de Caballito. "De un día para el otro", el propietario le pidió liberar la unidad y la cuarentena obligatoria producto del coronavirus lo encontró en plena búsqueda. "Ante esta nueva realidad, el dueño se contactó: me dijo que podía quedarme los meses extra que hicieran falta. En principio, tenía la intención de incrementar en un 60% el valor del alquiler, ajustado al del mercado actual, como si se iniciara un contrato nuevo", relata Mauro, quien, finalmente, llegó a un acuerdo de incremento del 20% durante seis meses. Un porcentaje lejano al cero por ciento que plantea el decreto firmado por el Gobierno. Otro caso es el de María. Su contrato terminaba el 31 de marzo, un día antes de que se anunciara la norma que congelaba los valores de los contratos y generaba la renovación automática de los contratos hasta el 30 de septiembre. En este caso, si bien la amparaba la ley, decidió avanzar con la actualización que había negociado unas semanas antes: 18 por ciento de aumento y actualizaciones del 15 por ciento cada seis meses. " Mi abogado me aconsejó cerrar porque había pruebas concretas de que ya estaba cerrado el nuevo número ", relata la joven, quien prefirió conservar la buena relación. "Si no aceptaba corría el riesgo de que en octubre me pidiera que me vaya", agrega.

Como Mauro y María, son muchos los inquilinos que quedaron "en transición" con búsquedas y mudanzas truncadas y hasta con negociaciones en plena pandemia. Pero también hubo muchos que se quedaron en una vivienda, con un contrato firmado para vivir en otra. Fernando Muñoz, quien dirige la Defensoría del Inquilino dentro de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires, confirma a LA NACION que, en total, reciben unas 200 consultas por día, de las cuales, el 80% corresponde a esta imposición de "doble alquiler".

Muñoz explica que, por el decreto 320/2020, el contrato vencido tiene una "extensión automática". Con respecto a la entrada al nuevo departamento, según el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de La Nación, el pago se suspende por "frustración del uso", es decir, por razones de fuerza mayor, en este caso, el aislamiento obligatorio. "En estos casos se tiene que dar una cesación de pago hasta que el inquilino pueda mudarse", sostiene.

"Cerré el alquiler el 4 de marzo, pero no me mudé porque había arreglado con la inmobiliaria que tenía que pintar y acondicionar el lugar. Con la cuarentena de la pandemia jamás llegué a mudarme pero me acercan el importe de gastos de luz, gas, expensas y no estoy viviendo en el inmueble". Este es solo uno de los más de 50 mensajes que recibió la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) durante los últimos diez días. Ricardo Botana, su presidente, cuenta que " hay muchos inquilinos que no conocen las opciones que da el decreto y tampoco que hay más herramientas que da el Código Civil y Comercial de La Nación ". "Por ejemplo, muchos que no saben que el decreto permite prorrogar hasta fines de septiembre el pago de los aumentos, pero las inmobiliarias sí lo saben y tratan de evitarlas ", sostiene.

Otro caso es el de Nicolás. A fines de abril, el joven se iba a mudar de Vicente López a Palermo, pero la cuarentena truncó los planes. En el departamento al que iba a entrar hoy está Verónica, quien se iba a mudar a una vivienda propia. Ambos, junto a la dueña de la propiedad, armaron un grupo de WhatsApp para estar comunicados y alineados en la toma de decisiones.

"En mi caso todo fue muy prolijo, había pedido la extensión del contrato hasta fin de abril para mudarme tranquilo. Pero ni bien se decretó la cuarentena obligatoria pude acordar que la plata de la reserva quedaba a cuenta del alquiler, para cuando me pudiera mudar. Mientras que, la inmobiliaria del departamento en el que estaba me contactó para decirme que me podía quedar el tiempo que dure todo esto, no tuve la necesidad de salir a decir nada", relata Nicolás.

Qué dicen las inmobiliarias

Desde las inmobiliarias destacan que están trabajando "caso por caso" y que hubo de todo, hasta dicen que hay inquilinos que han logrado mudarse dejando la llave en la casa de un vecino, o enviándola por servicios de mensajería. "Nosotros establecimos que solo cobraremos el alquiler correspondiente a los días que se esté utilizando la unidad en la que vive el inquilino hasta que se pueda realizar la mudanza", informa Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Desde RE/MAX, el broker Luis María Varela, asegura que los contratos de alquiler que se vencieron desde el 20 de marzo en adelante quedaron congelados como dispone el decreto. "En cuanto a la renovación y nuevos cánones que establecieran locador y locatario, no tenemos conversaciones de ese tipo hasta que se libere la cuarentena, cuando se podrán establecer otros cánones locativos porque todo locatario se ampara en el DNU 320", sostiene.

Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, explica que, en su caso, " tanto los inquilinos como los propietarios están negociando los nuevos cánones locativos y cuando puedan firmar la nueva renovación, van a empezar a pagar el nuevo canon ", asegura y aclara que, por el momento, "los inquilinos y los propietarios están teniendo acuerdos por mail confirmando valores por escrito". Respecto a los plazos, agrega que "la gran mayoría está recibiendo sus alquileres, quizás no los primeros días de cada mes, sino a mediados"

Dina Crusizio, directora de la División Residencial Recoleta de L. J. Ramos, sostiene que, al momento, solo tuvo que intermediar en dos casos particulares. "Firmamos dos contratos diferentes antes de empezar la cuarentena uno que se tenía que mudar después del 20 de marzo y otro a partir del primero de abril y en ambos casos ese alquiler va a empezar en el momento en que se puedan mudar, en que puedan hacer uso del departamento", relata y explica que, con respecto al tema gastos, que en uno de los casos se acordó pagar los gastos "mitad y mitad". Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios agrega que en general, "lo que más se valora es continuar el vínculo". En su caso, no hubo mudanzas truncadas ni renovaciones, pero sí pedidos de rebajas de quienes ya estaban habitando la vivienda. Es decir " los inquilinos asalariados intentan cumplir con los montos ya establecidos, mientras que los que son trabajadores independientes que no están teniendo ingresos son los más golpeados. En nuestra experiencia, los propietarios se lo están tomando de buena manera, no hay otra opción", explica Altgelt. En su experiencia, en los casos de los inquilinos más apremiados, los dueños accedieron sacrificar el ingreso del alquiler (todo o en parte, según el caso) pero sí piden que se hagan cargo de los gastos.

El Estado lo que decretó fue que los alquileres se tienen que seguir pagando, que se van a quedar fijos de acuerdo con último mes de marzo y que todos los incrementos o ajustes se pueden pagar entre 3 y 6 cuotas a partir del mes de octubre , pero en la realidad de cada una de las familias o personas que hoy pagan un alquiler eso es muy distinto. La generalidad no se aplica a la particularidad", analiza Hernán Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers Propiedades, quien sostiene que el único caso extraño que tuvo, y el cuál todavía están viendo cómo resolver, es un contrato de alquiler que se firmó el mismo día de decretada la cuarentena obligatoria, pero aclara que el inquilino no está afrontando un "doble pago del alquiler".

Tanto a las asociaciones de inquilinos como a la Defensoría del Inquilino del CABA, además de las consultas por la doble imposición de pago de alquiler, servicios o hasta el pago de los aumentos, llega la imposibilidad de pagar a través de transferencia bancaria.