Rentabilidad estacionada

04-05-2020

Las cocheras son una opción para los inversores que recién incursionan en el negocio de los ladrillos. Qué retornos y ventajas ofrecen frente a otras alternativas.

 

En momentos de recesión y derrumbe de las operaciones de propiedades residenciales, las inversiones de bajo ticket de entrada ganan protagonismo. En esta línea, muchos se inclinan por las cocheras, cuyos precios iniciales rondan entre U$S 20.000 y U$S 30.000 en zonas con alto potencial.

Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, con proyectos en Julián Álvarez al 1200, Palermo, y en Flores (en Nazca y Rivadavia), entre otros, dice que las zonas más demandadas para cocheras son aquellas con proyección a futuro, cercanas a oficinas o áreas comerciales.  La tendencia, afirma,  es que los emprendimientos sean desarrollados dentro de edificios de unidades de vivienda y no en construcciones propias para cocheras. Esto, apunta, significa un mayor alcance para el inversor, ya que puede tener clientes del mismo complejo y también usuarios de la zona, de construcciones sin garaje o con espacio limitado. Dependiendo de la ubicación, los valores van de U$S 20.000 a  U$S 30.000 para la compra, y el alquiler no baja de los $ 3.000 mensuales promedio.

 Para Cohen Imach, este tipo de proyectos convocan tanto a usuarios finales como inversores, atraídos por la rentabilidad que, según afirma, va del 4 al 6% anual en dólares y contiene bajo riesgo, ya que el desalojo y la morosidad son prácticamente nulos.  “Este tipo de inversiones suelen ser la punta de lanza de un inversor que recién se inicia, busca opciones de venta de buena rentabilidad y bajo riesgo a un precio accesible. Por supuesto también la rotación de este tipo de inmuebles es mucho más rápida que otros y por ello, considerada más líquida. Los usuarios finales suelen comprar una vez que la cochera se encuentra terminada”, dice. En cuanto al valor del metro cuadrado, explica que depende de la incidencia del terreno, al que habrá que sumarle un costo de construcción que ronda los U$S 12.000 por unidad. Por supuesto, aclara, es más económico invertir en este tipo de proyectos cuando la obra recién comienza o se está buscando su masa crítica que cuando ya está avanzada.

En Zona Oeste, en Parque Leloir, Romay Desarrollos apuesta a un emprendimiento de Gran envergadura sobre un macro-lote de más de 25.000 m2.

El masterplan incluye, además de oficinas, hotel y diferentes tipologías, un parking subterráneo con 350 cocheras operadas por la marca ApartCar. Este parking, dice Fernando Romay, socio y CFO de Romay Desarrollos, fue diseñado para cubrir la demanda de estacionamiento del hotel, centro de convenciones, oficinas y locales comerciales y también la exterior, de otros emprendimientos inmobiliarios cercanos.

“El inversor no se ocupa de nada, ya que el gerenciador será ApartCar, una empresa con contrato firmado con operaciones de más de 4000 espacios y un millón de clientes al año en los principales puntos de Capital Federal. Con la compra, el potencial inversor  obtiene la escritura, es el dueño y participa de la ganancia que genera el pool de renta del estacionamiento”, explica el desarrollador. La rentabilidad mínima proyectada, dice es del 3,4 por ciento anual en dólares y la renta promedio proyectada es de entre el 7 y el 8 por ciento anual. Además, subraya que se debe tener en cuenta la  revalorización de las unidades. Para invertir en este modelo de negocios, dice Romay, se requiere de una inversión de U$S 20.500, o entrar con un anticipo del 50 por ciento y el saldo en 12 cuotas que se pesifican y se ajustan por CAC. “Es una opción al alcance de todo el espectro de demanda por el monto”, detalla.

Juan Ignacio Mel, Gerente Comercial de Mel Propiedades, sostiene que las zonas en las que mejor funcionan las cocheras son aquellas de alta densidad, como Recoleta, Palermo y Belgrano, especialmente si pueden ser explotadas por alquiler por hora en zonas de alta concentración comercial.

El perfil inversor, sostiene, es rentista y la renta puede llegar a rendimientos de entre el 5 y el 7 por ciento anual en dólares. “Donde la densidad es muy alta y es comercialmente activa el valor de las cocheras es mayor. En zonas como Palermo o Recoleta pueden estar en el orden de los U$S 40.000 o U$S 50.000, mientras que en zonas de menos concentración residencial los valores son inferiores”,  dice el broker. Al hablar de la evolución de este tipo de proyectos, sostiene que son pocos, ya que idealmente se necesitan 14 metros de frente de lote para hacerlos, o dos lotes juntos, lo que dificulta obtenerlos.