Desde el abismo

04-05-2020

El último dato acerca del número de escrituras revela un pasado reciente difícil en el segmento de compraventa de departamentos de segunda mano. ¿El futuro? Pendiente del crédito y del dólar, entre otras variables.

 

 “Recesión”, “Crisis”, “Lentitud”. Así responden y definen en las inmobiliarias cuando se las consulta por su actividad de los últimos meses. Las ilustrativas respuestas complementan otro indicador inequívoco de acuerdo con el Colegio de Escribanos de CABA, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles que se registró en el segundo mes del 2020 - último dato conocido, al cierre de esta edición - muestra un descenso de 33,8 por ciento respecto al nivel de un año antes, al sumar 1417 registros. Y el monto total de las transacciones realizadas subió un 2,3 por ciento a $ 9753 millones. Es el vigésimo primer mes consecutivo con caída en la medición interanual.

Siempre según el Colegio de Escribanos, en comparación con diciembre de 2019, las escrituras cayeron 57,4 por ciento en cantidad y 52,1 por ciento en pesos. “Desde los últimos meses del año que pasó hasta hoy notamos que el movimiento del mercado realmente lento”, describe Juan Ignacio Mel, Gerente Comercial de Mel Propiedades.

“En nuestra zona de influencia se realizan operaciones muy puntuales en la compra venta de unidades usadas, que tenían precios fijados en 2018 pero que, finalmente, los propietarios redujeron”, puntualiza respecto a los valores.

De acuerdo con el bróker, quien trabaja sobre todo en, Villa Urquiza, Palermo, Belgrano y Villa Devoto, los valores tienen una resistencia a la baja inherente desde 2018. “Los propietarios, en general, no quieren bajar los precios a raíz del pico que alcanzaron luego del estallido de los créditos UVA, pero, contra ofertas reales, en algunas negociaciones se redujeron entre 8 y 15 por ciento”.

Para Óscar Puebla, titular de la inmobiliaria homónima, estamos en una crisis muy profunda con respecto a la definición del valor real de un inmueble.  “Los compradores hacen valer sus dólares porque estiman el resguardo en una capitalización, como es un 10 por ciento anual en dólares”, evalúa y mensura. “Pero, ¿cuál es el valor de un inmueble?”, se pregunta. “El que realmente quieren vender debe entender que los usados no pueden ser más caros que los nuevos”, compara.

En Puebla, firma que despliega su actividad en Parque Patricios y alrededores, sostienen que analizando los valores, el metro cuadrado en pozo está en U$S 2200 oficiales, o bien su cambio en pesos más la actualización del CAC. “Sin duda, el usado tiene que andar por debajo de esta cifra”, estiman. Sin embargo, señalan, “muchos vendedores piensan que están regalando su propiedad aunque el verdadero problema es la referencia del dólar solidario contra la realidad de la demanda”.

La percepción para quienes trabajan fuera de la CABA no es diferente. Gastón Mazzei, gerente General de Mazzei Propiedades, inmobiliaria con actividad en el corredor Canning, al sur del GBA, y con sucursales en el barrio de Belgrano y en Villa Gessell, comenta que el mercado, en general, atravesó dos años de recesión. En cuanto al usado en particular, está en constante competencia con la posibilidad de comprar un lote y construir una casa ya que en nuestra zona de influencia, el corredor Sur, sigue siendo la primera opción si se comparan valores. Entiendo que para que esto se equilibre tienen que darse varios factores, principalmente un sinceramiento de los valores del usado, que sigue alto comparado con la opción de construir de cero”, apunta el bróker.

En este panorama, ¿qué puede esperarse a corto/mediano plazo? Puebla afirma que es difícil pensar hoy, con demasiadas propiedades en venta y una demanda selectiva, en vender un  inmueble que hace seis meses no se ofertaba por un valor un 30 por ciento superior. Así y todo, para el bróker, los precios tienen que seguir bajando.

“La perspectiva es que los precios sigan cayendo, no hay ningún motivo para que esto deje de pasar”, coincide y enmarca Ariel Champanier, a cargo de Re/Max Premium, y subraya que cada día hay más inventario” y ninguna propuesta del Gobierno para incentivar el sector. A mediano plazo, dependerá de cómo se comporten las inmobiliarias en la propiedades que tomen. Si continúan aceptando que el valor lo fije el vendedor, seguramente seguirán sin vender. Sí, en cambio, se sinceran los valores, volverán las ventas. Compradores sobran, lo que faltan son más vendedores que acepten la realidad”.

En mayor o menor medida, todo el sector de comercialización reclama acciones para incentivar la actividad, reconociendo al crédito hipotecario, enfocado a la clase media, como el gran motor de la compraventa de usados. “De no ser así no creo que pueda existir a corto y mediano plazo un crecimiento en la compraventa tradicional. Esperamos que este año haya un aumento en la cantidad de operaciones y que se dé un crecimiento lógico de la mano de una mayor previsibilidad a nivel país como son un dólar más estático y mejores tasas de financiación”, aporta más Mazzei.

Sin embargo Mel discreta y se muestra relativamente optimista “Durante este último tiempo el mercado ha cambiado por diferentes motivos. Por un lado, se terminó la incertidumbre política y por el otro, las medidas económicas principales ya fueron tomadas. El año empezó más activo de lo que finalizó el que pasó. Con ese Marco, yo creo que el mercado del usado se va a mantener. Si bien los valores pueden variar en función de la negociación, lo que dependerá mucho de cada caso particular, no esperamos una mayor pérdida del valor del metro cuadrado”. Proyecta.

 

ZONAS Y TIPOLOGIAS

 

El análisis de los brokers también alcanza a la oferta. Con la lupa puesta sobre este sector, los comercializadores explican qué pasó con el valor del metro cuadrado teniendo en cuenta las características de cada unidad y su ubicación.  Porque, en efecto, hubo barrios que resistieron mejor que otros la caída de los valores, obedeciendo, implacables, a la ley de la oferta y la demanda.

Según un índice elaborado por Rodrigo Lejtman, economista consultor de Zonaprop, en base a información propia, las menores caídas en los valores de los barrios de CABA, desde el precio máximo alcanzado en algún momento del 2018-2019 (último ciclo alcista) hasta hoy, se registraron en Retiro (-0,7 por ciento), Villa Devoto (-1,6 por ciento), Almagro (-1,7 por ciento), Floresta (-1,8 por ciento), Chacarita (-1,9 por ciento).

Para Mel, las zonas que mejor defendieron y mantuvieron sus precios fueron (y son) Palermo, Recoleta, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, los de alta demanda histórica. Según Puebla se trató de los barrios donde es posible generar una buena renta ligada al turismo extranjero. Para Champanier, la zona donde más se defiende el valor es el sector norte de la ciudad. “No obstante, igual sufrió bajas. El metro cuadrado hoy en la zona de Palermo varía entre U$S 2200 y U$S 2800, dependiendo del estado y la ubicación”, puntualiza.

Hoy en día, los monoambientes con bajas expensas son los mejores posicionados porque se pueden alquilar con facilidad, desliza Puebla, siempre desgranando la oferta y con la mirada sobre el inversor. Otro tanto sucede con los PH, buscados y rebuscados por sus bajos costos de mantenimiento pero escasos en la oferta, lo que explica su performance.

“En las propiedades que tienen un costo alto, de grandes extensiones, o expensas muy altas, se observaron ofertas muy por debajo del valor”, suscribe Mazzei. En ese sentido, lo cierto es que las unidades grandes - más de 150 m2 - son las que mayormente sufrieron la caída de precios y dónde es posible, hoy, encontrar verdaderas oportunidades. ¿El secreto para aprovecharlas? La disponibilidad de dólares. Y cierta dosis de audacia a la hora de ofertar.